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房屋仲介銷售的專業

房東:陳小姐
發表時間:2011-03-05


房仲業務員的工作,可分為陌生開發和銷售兩部份,新進業務通常是「先開發,再做銷售。」


 林宏彰解釋,開發物件其實比帶客戶看房子簡單,因為只有兩種結果:一是被拒絕,一是屋主有意願賣房子。帶客戶看房子就會有各種狀況。


他記得第一次做陌生開發時,到門口3、4次卻遲遲不敢按門鈴,甚至還暗自祈禱屋主不在,直到沒有業績實在「混不下去了」,才硬著頭皮按門鈴。


「第一次試過,心裡的結就解開了,反正最多就是被罵、被甩門、被狗追,慢慢就熟練了,」他笑著說。


當然,帶客戶看房子需要更多、更周延的談話技巧,大致可歸納出5大重點:


重點1 貼心~問出「客戶到底要什麼?」


看房子是很累、很花時間的事,業務員最重要的任務,就是盡快幫客戶找到滿意的物件,因此初次見面時,必須從談話間設法了解客戶的需求。


林宏彰認為,初次見面還不清楚客戶喜好,其實不需要準備太多「客製化」文件,客戶的購屋需求、家庭成員背景、需要坪數、喜歡物件類型則要先問清楚。


一開始可以先問:「現在住哪邊?最近看過哪些房子?」以此切入話題。


接著再從客戶的家庭背景來尋找聊天線索。例如帶父母親一起來的,就要多跟父母親聊天,因為長輩的意見通常是成交的關鍵。


他記得4年前剛入行,第一個客戶原本就快成交,最後關頭因為客戶母親不喜歡沒有電梯的公寓而臨時反悔,所幸他努力再找了間有電梯的公寓,才以圓滿成交收場。


他強調,客戶看房子最在意的通常是價錢和安全,即便是初次見面的客戶,先查一下該地區平均的行情、成交價,列張清單見面時交給他,馬上感覺就不一樣。


重點2 客觀~告訴客戶「真的不適合,不要勉強!」


消費者意識抬頭,服務要更細緻。


任何房子一定都會有瑕疵,初次見面時,客觀分析房子的優缺點,從客戶需求出發,會讓對方備感信任。


如果是有重大瑕疵的物件,如海砂屋、輻射屋、「非自然身故」的兇宅,務必要告知客戶。他表示,永慶房屋有嚴格的審屋程序,不接受這種具有重大瑕疵的物件。


或是遇到房子附近有高壓電塔,與其跟客戶保證「很快就會拆除,」還不如更誠實的詢問客戶的意見。


他建議可以向客戶委婉表達:「如果不介意,我們可以請專家來測量輻射值,看看是否在安全值之內。」


假使客戶真的沒興趣,此時就要「退一步」說:「真的不合適,就不要勉強,我們趕快再幫您找更合適的物件!」這句話很重要。千萬不要一直說「這間可以啦!這間可以啦!」曝露急於成交的心態,就會引起對方反感。


重點3 誠實~當顧問,不是當仲介


客戶看房子通常不會只找一家仲介,所以一定要在初次見面,就讓對方印象深刻。


林宏彰表示,勝出的關鍵就是讓客戶覺得在你身上可以得到資訊,關係才會長久,換句話說,就是當客戶的「顧問」而不只是「仲介」。


尤其面對頂級客戶,成交動輒5千萬元以上的豪宅,大老闆通常會對特定區域的房子有興趣,或是想多看不同區塊的物件。


當客戶詢問說:「內湖某間預售屋的行情多少?」這時候不要存有私心,覺得不是自己的區域無關緊要,或是直接回答「不知道」,應該要熱心地說:「這個部份,我再幫您查查看。」


此外,新手業務最害怕客戶「一問三不知」,林宏彰提醒,「不熟就不熟,不要亂回答,尤其是敏感的數字如售價、底價、屋齡、管理費等等,講錯話就來不及了。」


像看屋時,客戶最常會問:「屋主為什麼要賣?」


如果不知道,也不要回答通用答案「因為房子太小想換屋」,如果被客戶發現不是這樣,難免就被冠上「信口開河」的標籤了。


所以不如誠實回答:「大哥大姐,不好意思,我是新來的不是很懂,我會回去弄清楚再向您報告。」雖然是小細節,但客戶會感受到你的用心,而不是胡亂回答。


重點4 留人~邀請客戶到店裡坐坐


帶客戶看房子,通常會多準備幾間給他們看。林宏彰說,如果客戶喜歡,可以趕快打電話報告店長;假使不是很喜歡,就設法邀請客戶到店頭休息一下,看看網路看屋的影音宅速配。尤其是初次見面的客戶,相處的時間越久,越能了解客戶需求。


過去沒有網路看屋的年代,都是土法煉鋼,業務員在大街小巷、門口發DM,等客戶上門,現在有了網路看屋,業績至少相差4、5成。


他分析,原因就在於主動來電的客戶變多了,「看房子本來就很主觀,你幫客戶準備再多物件,也比不上客戶自己挑選最喜歡中意的。」


重點5 聯絡~當晚務必以電話詢問滿意度


辛苦帶看一整天,當天晚上的聯絡也不能鬆懈,因為再約下一次可能是一個星期後,所以一定要讓對方留下深刻印象。


「初次帶看時,至少留下名片、屋況資料,有給客戶東西、資訊,他們再找你的機率非常高。」


當天晚上電話聯絡的目的,最主要是了解客戶喜不喜歡當天的物件,覺得有什麼優缺點。


如果客戶表示沒有看到滿意的物件,就要回答說:「不好意思浪費您一整個下午的時間,我會回去幫您準備更合適的物件,下次再帶您去看。」


甚至是多蒐集幾間物件,在下次看屋前,就先把物件的概況、照片、格局平面圖e-mail給客戶。


若是客戶表示滿意,還想再看一次房子時,第二次見面,就可以帶著「客製化」的房屋簡報送給客戶,裡面有該物件的基本資料、外觀和內部格局的彩色照片等。


「一切就看你有多想把房子賣掉,你就會付出多少努力!」林宏彰說。


林宏彰「生客變熟客」能力配置表


令人舒適的談話技巧:30%

顧客導向的專業建議:30%

儀容和態度:15%

房市簡報資訊提供:15%

後續追蹤服務:10%


*****專業房屋仲介銷售流程:*****


介紹屋況、詢問客戶背景、買屋動機→客觀分析房子的優缺點→詢問客戶對物件的看法→喜歡:打電話報告店長/不喜歡:邀請客戶到店頭,用網路看屋、尋找其他物件→當天晚上再次電話聯絡,多詢問客戶需求→再約下一次!!!





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  • 1 樓住戶:黃念岳
    發表時間:2015-03-14



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